La crisis hipotecaria alcanza España

Y México, y Venezuela y Argentina. América Latina toma sus precauciones pero el Ministro de Economía en Perú Luis Carranza dice que no nos preocupemos. Habría que perdonarlo porque no sabe lo que hace pero esto no es posible, está en juego la plata de todos los peruanos. La situación hipotecaria es todo un problema en el primer Mundo. En el tercero, al cual pertenecemos, nos siguen exprimiendo, pues para Carranza no interesan las reformas en tanto haya dinero en abundancia fruto del boom minero.

Leámos, para mayor ilustración este intersante reporte del diario El Mundo de España:


El 'agujero negro' de 300.000 millones que amenaza el futuro de la banca

Las promotoras deben a las entidades financieras una cantidad próxima al 30% del PIB. BBVA avisa de que los bancos pueden convertirse en los «dueños de las inmobiliarias»

La intención declarada de Fernando Martín, dueño de Martinsa, al comprar Fadesa hace un año era convertirse por fin, después de años de bregar con el ladrillo, en un gran empresario de la talla de su admirado Florentino Pérez o de los Entrecanales.Pero El Chato, como es conocido el empresario en su pueblo vallisoletano, ha fallado esta vez. Martinsa-Fadesa, el gigante que estaba llamado a convertirse en la primera inmobiliaria europea, está en una encrucijada. Debe a 35 entidades financieras 5.207 millones de euros, y el ex presidente del Real Madrid negocia a contrarreloj un aplazamiento del préstamo para poder respirar.
Algunos bancos y, sobre todo, las cajas de ahorro acreedoras, han accedido a renegociar el crédito. Pero entidades como Morgan Stanley, a la que le importa muy poco que la reputación de Fernando Martín, y, por extensión, la del sector inmobiliario español, se vea dañada, piden el dinero inmediatamente.

Mientras, en las arcas de la empresa, como sucede en la mayoría de las inmobiliarias, no está entrando ni un euro. «No se vende ni un piso, la crisis es peor de lo que pensábamos», afirma el directivo de una empresa integrante del G-14, el grupo de las mayores inmobiliarias que preside precisamente el apurado Fernando Martín.

Martinsa es la penúltima víctima del gran tsunami financiero que está sacudiendo el sector. Pero ni mucho menos es la única.Esta semana han empezado a caer, como fichas de dominó, varias inmobiliarias de tamaño mediano a las que las entidades financieras no han dado más oportunidades. Seop, Cosmani, Prasi, Grupo Jale, etcétera. Todas tienen un denominador común: una deuda abultadísima con cajas y bancos.

La época feliz del boom inmobiliario, donde los promotores y los directores de las cajas cerraban un crédito millonario en el mejor restaurante de la provincia, ha dado paso a una tremenda resaca cuya dimensión asusta: las 15 grandes inmobiliarias cotizadas tienen una deuda total con las entidades financieras de 27.205 millones de euros, lo que supone casi un 3% del PIB español.

Si se amplía la cifra al resto de las inmobiliarias, la cifra es aún más apabullante: el agujero negro que han dejado estas empresas en las cajas y los bancos asciende a 303.500 millones de euros, según el Banco de España, equivalente al 30% del PIB.

La situación es tan alarmante que el BBVA vaticina en un informe que la posible situación de insolvencia de algunas compañías puede conducir a que los bancos vuelvan a ser los «dueños de las inmobiliarias» como en los años 90.

SIGUE EN PAGINA 2

VIENE DE PAGINA 1

Aunque toda esa cantidad que adeudan los promotores no debe suponer un problema para las entidades financieras, desde luego la presencia de muchos de esos millones en algunos balances intranquiliza a los gestores de bancos y cajas por la incertidumbre actual.

En el sector financiero se había mantenido hasta fechas recientes un absoluto mutismo sobre la crisis. Pero esta semana el presidente de Caja Madrid, Miguel Blesa, dijo en alto lo que se susurraba por los pasillos. La exposición de bancos y cajas españolas al sector inmobiliario provoca «miedo» en el extranjero. La consecuencia es que para la banca nacional es más caro recurrir a financiación, en un momento, además, en el que nadie presta a nadie.

Conocer la realidad de cada entidad no es sencillo. Todas se escudan en el secreto bancario para no informar de los créditos concedidos a empresas concretas. Y la pregunta sobre cuál es el dinero prestado a inmobiliarios y constructoras suele acabar en un no comment por respuesta.

Sin embargo, si se analizan los balances de las cinco grandes inmobiliarias cotizadas, se puede conocer qué entidades financieras están más expuestas a la incertidumbre. Colonial, Metrovacesa, Martinsa-Fadesa, Reyal-Urbis y Realia acumulan una deuda con entidades de crédito por 23.503 millones de euros. Prácticamente ninguna entidad financiera se libra de tener como deudora a una de las «cinco grandes». Hay bancos extranjeros, como Goldman Sachs, Euro Hypo, Calyon y Royal Bank of Scotland, que soportan el grueso de los 7.725 millones de euros del préstamo concedido a Colonial, que sigue sin encontrar un comprador después de que el fondo de Dubai se rindiera.

Otra entidad extranjera, Morgan Stanley, que hace meses confiaba ciegamente en Fernando Martín, es ahora una de las que le apremian para que abone los 500 millones de euros que le debe.

También el banco británico HSBC, que vendió el edificio de su sede a Metrovacesa después de que la familia Sanahuja se hiciera con la inmobiliaria, está esperando impaciente el 1 de agosto, el día que vence el préstamo, para reclamar a los principales accionistas de la inmobiliaria 850 millones de euros. Además, la empresa arrastra una deuda de 5.332 millones, en la que participan prácticamente todas las cajas de ahorro españolas y bancos internacionales como Credit Suisse, Deutsche Bank, ING y Citigroup.

Entre las cajas de ahorro españolas, no obstante, La Caixa y Cajamadrid son las que más cheques han extendido. La entidad madrileña no sólo ha financiado a promotoras como Martinsa-Fadesa, sino que, como principal accionista de Realia, soporta la mayoría de su deuda bancaria, que asciende a 1.892 millones de euros.

Bien es cierto, como resalta un analista financiero, que no es igual el riesgo que corren estas cajas de tamaño grande como el peligro que corren otras más pequeñas que aguantan en su balance deudas millonarias con los promotores. Es el caso de Caja Burgos, Caja Avila, Caja Navarra y Caixanova, que están pendientes de recuperar el crédito de 5.207 millones que 35 entidades financieras, entre las que participaban estas tres cajas, concedieron a Martinsa-Fadesa.

La situación se agrava por el hecho de que, según resalta el informe de BBVA Research, las cajas, además de ser las grandes financiadoras de los promotores, están presentes en el accionariado de las principales inmobiliarias cotizadas. «Existe una estrecha vinculación entre las entidades y los intereses cruzados que pueden existir a la hora de otorgar financiación para que las inmobiliarias puedan mantener sus actividades», advierte el informe.

«Las presencia de las cajas en el capital de las mayores inmobiliarias se está convirtiendo en un problema, porque, ¿cómo no seguir financiando cuando las cosas se ponen difíciles? Y al mismo tiempo, el agujero se va haciendo más grande», afirma un analista. Así, Caja Castilla-La Mancha, quizá una de las entidades más expuestas al sector inmobiliario, tiene un 3,8% de Astroc, un 13,4% de Parquesol, un 2,7% de Metrovacesa y un 1% de Colonial, además de haber avalado a algunos de los principales accionistas de esta última.

Bancaja posee el 6% de Martinsa-Fadesa; Caja Madrid, el 27,7% de Realia; Caixa Galicia maldice el día que compró el 5% de Astroc, mientras las cajas más pequeñas se reparten porcentajes de hasta el 2% en varias promotoras en problemas.

A partir de ahora, vaticinan los expertos, las inmobiliarias lo tendrán extremadamente difícil para conseguir más financiación, lo que puede conllevar a una paralización en su actividad, ya que el crédito bancario es la principal vía que utilizan para comprar suelo.

El grifo, que comenzó a abrirse con la máxima potencia en 1999, se ha cerrado. En estos años, mientras el volumen de préstamos se ha multiplicado por 3,6, el relacionado con las promotoras lo ha hecho por 12,3. La consecuencia es que su peso relativo ha llegado al 32,2%.

Pero la situación no es igual entre bancos y cajas. Entre los primeros, el crédito inmobiliario supone el 26,9%, mientras que en las segundas alcanza un peligroso 41,8%. La exposición al sector inmobiliario es enorme. El 64% de la cartera de crédito total es a promotores, construcción y adquisición de viviendas.

Y luego está la masiva concesión de hipotecas por parte de las cajas de ahorros, mucho más activas en este segmento que los bancos. Mientras a lo largo del pasado año muchos bancos optaron por introducir criterios de prudencia a la hora de conceder hipotecas, lo que se tradujo en avances del dinero prestado inferiores al 10%, en muchas cajas la subida se situó por encima del 20%.

Desde la Confederación Española de Cajas de Ahorros inciden en que, gracias a estas entidades, muchas familias han podido comprarse un piso. Lo que está por ver es si ahora van a poder pagarlo.La organización que preside Juan Ramón Quintás admite que el parón inmobiliario no les coloca en una «situación cómoda», pero eso no tiene por qué provocar un descalabro en el mercado.

Lo que preocupa en el sector financiero es que no se ve aún la luz al final del túnel. Meses atrás, se confiaba en el inicio del año para la vuelta a la normalidad, pero ahora ya nadie se atreve a poner una fecha. Lo cierto es que bancos y cajas tendrán que salir este año al mercado para captar recursos con los que financiarse y les tocará pagarlos a un alto precio. Primero, porque el interbancario sigue en el 4,7%, y por debajo de eso nadie presta, y segundo, por la prima de riesgo que supone para España la exposición al ladrillo, y eso que aquí ninguna entidad tiene en su balance fondos provenientes de las hipotecas basura (subprime).

La situación no es igual para cada entidad. Las hay con liquidez más que suficiente, aunque eso no les librará de tener que captar más fondos, pero hay otras que lo van a pasar peor. Pero el mercado, ante la falta de transparencia de muchas entidades, castiga a casi todas por igual a la hora de cobrar emisiones o titulizaciones.Y nadie osa intentar colocar cédulas hipotecarias.

Las refinanciaciones de la deuda están pendientes. Los promotores llaman ahora a las puertas de los bancos para suplicar un relajamiento de las condiciones del préstamo. Pero los expertos del BBVA lo ven difícil. «Las refinanciaciones que se han cerrado se han hecho con incrementos del coste y empeorando las condiciones», añaden en su informe.

Ante este panorama, la pregunta es: ¿cuánto tiempo más podrá aguantar la situación? ¿Se quedarán los bancos con las inmobiliarias, como vaticina el BBVA? Las entidades por ahora no tienen interés en hacerse con estas empresas. El boom ha acabado y les serviría de muy poco tener compañías altamente endeudadas y sin apenas actividad. El agujero negro que han dejado los promotores sigue abierto.

APOYOS

EL NEGRO FUTURO DEL SECTOR

-50%

Los visados de obra nueva para uso residencial se han reducido a la mitad desde enero de 2007 y es la cifra más baja desde el año 2000.

400.000 viviendas es la demanda que hay actualmente en toda España.En los años anteriores, la demanda de casas se situaba en unas 600.000 anuales.

-40% Es el porcentaje que han caído las preventas de pisos en el sector inmobiliario español. Se prevén mayores desplomes.

MIGUEL BLESA

El presidente de Caja Madrid ha puesto el dedo en la llaga al afirmar que la exposición de los bancos y cajas al sector inmobiliario provoca «miedo» en el extranjero.

Crédito a vivienda

La inversión crediticia en España ha pasado de mantener un peso del 51% en 2003 a un 60% en 2007, según el Banco Central Europeo.El crédito a vivienda de las familias supone en España el 21% sobre el total de los activos bancarios, frente al 12% de media de la Unión Europea.

Los promotores

José Manuel Galindo (Asprima): «El Gobierno tiene que hacer algo como se ha hecho en Estados Unidos, ya que o la sequedad se corrige o la parálisis será total».

CaIdas en el precio del suelo

Suelo finalista. Será el que menos sufra. Se estiman caídas en torno al 5%.

Suelo urbanizable. La caída será del 10%. Generará valor cuando avancen los planes urbanísticos. Mientras, los créditos dudosos siguen creciendo.

Suelo rústico. El más afectado por la crisis, con descensos de hasta el 20%.

VENCIMIENTOS

MARTINSA En 2008, tiene que pagar 4.288 millones de euros de deuda y en 2009, 443,4 millones.

COLONIAL Este año pagará a los bancos 1.499 millones y 1.050 en 2009.

REYAL URBIS Tiene que hacer frente este año a 891 millones, y a partir de 2009, a 4.597 millones.